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El mercado de oficinas ‘prime’ en Lima muestra una estabilidad que contrasta con la volatilidad observada en otras capitales de la región. El estudio “Marketbeat Latinoamérica Oficinas Primer Semestre 2025″ de Cushman & Wakefield indica que la capital peruana mantiene una vacancia de 13,2% y una absorción neta (la diferencia entre los espacios que se ocupan y los que se desocupan en un periodo determinado) positiva de 12.862m2, sin nuevas incorporaciones de superficie durante los primeros seis meses del año.
Según Denise Vargas, Market Research Coordinator de la consultora, esta combinación de menor oferta y demanda estable consolida la recuperación del segmento. “El mercado limeño evidencia una recuperación sostenida impulsada por la búsqueda de calidad. Las empresas siguen privilegiando edificios con buena ubicación, eficiencia energética y servicios complementarios, lo que consolida el ‘flight to quality’ como tendencia regional”, señala.
El reporte resalta que Lima se posiciona entre los mercados más equilibrados de Latinoamérica. Su prudencia en nuevos desarrollos ha evitado picos de sobreoferta como los registrados en Santiago o São Paulo, y le permite mantener indicadores saludables. “La capital peruana se encuentra en un punto de equilibrio. No crece al ritmo de otros países, pero tiene fundamentos sólidos y un nivel de vacancia controlado”, explica Vargas. El análisis proyecta que la estabilidad continuará mientras la demanda corporativa mantenga su foco en eficiencia y sostenibilidad.
Desde el sector privado, Gary Moncada, vicepresidente de Renta Inmobiliaria de Grupo Centenario, coincide en que el movimiento del mercado responde a decisiones más racionales. “Hoy las empresas no están creciendo en tamaño, sino buscando ser más eficientes. Muchas están migrando de edificios antiguos hacia espacios ‘prime’ que optimicen su operación y mejoren la experiencia de sus equipos”, comenta.
En el Centro Empresarial Real, el principal activo de la compañía, la vacancia se mantiene baja, lo que ratifica el atractivo de ubicaciones consolidadas. Moncada explica que el mercado ha permitido conservar niveles saludables de ocupación sin necesidad de modificar las rentas.
El informe de Cushman & Wakefield reporta un precio promedio de alquiler de US$ 16,2 por metro cuadrado al mes, uno de los más bajos entre las principales capitales de la región, lo que evidencia la competitividad del mercado limeño.
La estrategia de Centenario pasa por ofrecer espacios implementados que reducen los tiempos de adecuación y contratos más flexibles, formatos cada vez más valorados por las compañías. El ejecutivo detalla que la empresa evalúa nuevas inversiones con prudencia y que, aunque cuenta con terrenos listos para desarrollar, no lanzará proyectos sin señales claras de absorción sostenida.
Desde Urbanova, José Carlos Leigh, director de Negocios, coincide en que el mercado avanza hacia productos más sofisticados. “Las empresas han redefinido la función de la oficina. Buscan espacios que reflejen su cultura, que promuevan la colaboración y que aporten bienestar”, explica.
El ejecutivo destaca Torre Rosales, el nuevo desarrollo de la compañía en Paseo Begonias, San Isidro, como ejemplo de esa visión. El proyecto contará con 22 pisos de oficinas ‘prime’, certificaciones de sostenibilidad y un hotel de estadía extendida (dirigido a huéspedes que permanecen por periodos largos). “Es una apuesta de largo plazo, con un enfoque en eficiencia, tecnología y servicios que agregan valor. Vemos un mercado más exigente y profesionalizado”, precisa Leigh.
Urbanova también impulsa oficinas flexibles y espacios implementados, dos formatos que vienen ganando protagonismo. Leigh comenta que la demanda por modelos híbridos (esquemas que combinan trabajo presencial y remoto, ajustando la necesidad de espacio físico) dentro de edificios ‘prime’ seguirá fortaleciéndose en los próximos años. “Flex [la línea de oficinas listas para usar que Urbanova ofrece dentro de sus edificios ‘prime’] ha tenido una excelente respuesta. Vemos un interés creciente de empresas medianas y grandes por modelos híbridos dentro de edificios ‘prime’. Esa tendencia seguirá fortaleciendo la demanda en los próximos años”, señala.
El análisis regional que realiza el estudio confirma que Lima logra mantener su vacancia bajo control mientras absorbe nuevos espacios de calidad. Según el mapa comparativo del informe (ver cuadro), la capital peruana cuenta con 64m2 de oficinas clase A (edificios corporativos de alta gama) por cada 1.000 personas económicamente activas, un nivel intermedio frente a Santiago (176 m2) y Ciudad de México (172,7 m2). Esa menor densidad refleja un mercado prudente y en equilibrio, pero con espacio para seguir creciendo en los próximos años. Vargas sostiene que la ciudad ha encontrado un balance entre estabilidad y crecimiento, y eso le da ventaja frente a mercados donde la oferta ha crecido más rápido que la demanda.
Los desarrolladores coinciden en que los próximos dos años estarán marcados por la diferenciación. Para Centenario, la prioridad será reforzar la sostenibilidad y la flexibilidad contractual; es decir, mayor adaptabilidad en plazos, condiciones y formatos de alquiler según la demanda de cada empresa. Para Urbanova, el foco está en la innovación del producto, la integración de usos mixtos y la expansión de su propuesta de valor dentro del corredor financiero, ubicado en el eje financiero de San Isidro, donde se desarrolla la Torre Rosales.
Hacia 2026 y 2027, el informe proyecta que Lima mantendrá un crecimiento controlado, con absorción estable y un inventario que avanza a un ritmo coherente con la demanda. “La madurez del mercado se refleja en su capacidad de adaptarse sin desequilibrios. Lima es hoy un referente de estabilidad en la región”, concluye Vargas.